LOCAZIONI E SFRATTI

Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziale che permette al locatore di ottenere la restituzione dell’immobile nel caso in cui il conduttore non paghi il canone di locazione. La procedura prevede:

• Invio di un’intimazione di pagamento: solitamente una lettera di diffida che intima il pagamento entro un certo termine.
• Intimazione di sfratto e citazione per la convalida in Tribunale: se il conduttore non paga, da parte del locatore.
• Udienza di convalida: il Giudice valuta se sussistono i presupposti, e convalida lo sfratto fissando il termine per l’inizio dell’esecuzione.
• Esecuzione dello sfratto: ottenuta la convalida, il locatore può procedere all’esecuzione del provvedimento del Giudice e richiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario per l’esecuzione forzata dello sfratto. I tempi possono variare, ma solitamente si completano entro alcuni mesi.

Il conduttore ha diversi diritti anche in caso di sfratto per morosità, tra cui:

• Termine di grazia**: può chiedere al giudice un termine per sanare la morosità, generalmente fino a 90 giorni.
• Opposizione all’intimazione: può presentare opposizione all’intimazione di sfratto se ritiene che vi siano motivi validi per contestare la morosità.
• Assistenza legale: ha diritto a ricevere l’assistenza di un avvocato per sfratto durante tutto il procedimento, anche se la legge gli consente di presentarsi personalmente davanti al Giudice.
• Accordi di pagamento: può cercare un accordo con il locatore per dilazionare il pagamento del debito.

Le cause più comuni di sfratto includono:

• Morosità: mancato pagamento del canone di locazione.
• Inadempimento contrattuale: utilizzo dell’immobile per scopi diversi da quelli previsti nel contratto.
• Fine della locazione: scadenza del contratto senza rinnovo.
• Condizioni dell’immobile: danni o mancata manutenzione da parte del conduttore.

Per prevenire lo sfratto è consigliabile:

• Stipulare contratti chiari e dettagliati**: specificando diritti e doveri di entrambe le parti.
• Effettuare controlli periodici: verificando lo stato dell’immobile e la regolarità dei pagamenti.
• Comunicare tempestivamente: affrontando subito eventuali problemi o ritardi nei pagamenti.
• Stipulare assicurazioni: per coprire eventuali rischi di mancato pagamento.

Lo sfratto per necessità del locatore può essere richiesto quando il locatore ha bisogno dell’immobile per uso personale o per un familiare stretto. In questo caso, il locatore deve:

• Comunicare la disdetta: con un preavviso di almeno sei mesi.
• Motivare la necessità: in caso di contestazioni deve dimostrare al giudice la necessità di riavere l’immobile per uso personale.
• Offrire garanzie: in alcuni casi, può essere richiesto al locatore di fornire garanzie alternative al conduttore, come la proposta di un altro immobile.

Il conduttore ha il diritto di contestare la richiesta se ritiene che non sussistano le condizioni di necessità dichiarate dal locatore.

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione per gravi motivi può essere richiesta sia dal locatore che dal conduttore. Le procedure variano in base alla parte richiedente:

• Conduttore: può inviare una comunicazione scritta al locatore, spiegando i gravi motivi che impediscono la prosecuzione della locazione (ad esempio, trasferimento di lavoro, problemi di salute, ecc.). Di solito, deve dare un preavviso di sei mesi.
• Locatore: può richiedere la risoluzione anticipata in caso di gravi inadempimenti del conduttore, come la morosità prolungata o l’uso improprio dell’immobile. Deve seguire la procedura giudiziaria prevista per lo sfratto, notificando l’intimazione di sfratto con citazione a comparire davanti al Tribunale.

In entrambi i casi, la parte che richiede la risoluzione anticipata deve fornire prove sufficienti dei gravi motivi o inadempimenti per ottenere il consenso o la convalida giudiziale.